основное меню

навигация по разделам
главная страницаглавная страница
вся недвижимостьвся недвижимость
дома в Днепропетровскедома в Днепропетровске
квартиры в Днепропетровскеквартиры в Днепропетровске
загородная недвижимостьзагородная недвижимость
коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость
земельные участкиземельные участки
архив объектовархив объектов
доска объявлений
объявления пользователейобъявления пользователей
регистрация пользователярегистрация пользователя
навигация по карте
поиск недвижимости по картепоиск недвижимости по карте
карта сайтакарта сайта
контактная информация
контакты, отправка сообщенияконтакты, отправка сообщения
заказ изготовления панорамзаказ изготовления панорам
Скачать Adobe Flash Player
Если у Вас не получается просмотреть недвижимость Днепропетровска в 3D проекции (панораме), вероятнее всего на Вашем компьютере не установлен Adobe Flash Player. Для его установки нажмите на логотип плейера (выше) или перейдите по этой ссылке:
специальные предложения
Продам двухуровневую VIP квартиру Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам незавершенный загородный дом Продам незавершенный загородный дом
Продам незавершенный загородный дом
новости и статьи

недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Как проходят аукционы по продаже недвижимости?

09.11.2010 23:48
Давно освоенную на Западе технологию продажи недвижимости с аукционов в России в кризис пробуют применять не только банки-залогодержатели, но и риэлторы. Однако пока это скорее разовые акции.

Летом этого года эксперимент провела компания Penny Lane Realty при участии аукционного дома Lecort. На торги в зале Дома журналистов пригласили около 200 человек. На продажу было выставлено 32 лота. Результаты удовлетворили организаторов — за  два часа продали семь объектов, т. е. 20% от предложения. Всего наторговали на $12,3 млн. Говорят, что подготовленными к сделке, т. е. уже имевшими потенциальных покупателей, было только два объекта, все остальное — импровизация.

Как прокомментировал ход торгов руководитель Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, такое количество жилья в обычном порядке можно продавать в течение полугода. Во всяком случае, подобных темпов продаж недвижимости стоимостью от нескольких миллионов долларов история российского рынка точно не знала.

Примерно так же оценили мероприятие и конкуренты Дзагурова. Руководитель департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills Екатерина Гурьева назвала акцию вполне плодотворной. Руководитель компании Contact Real Estate Дмитрий Воронков оценил креативность подхода. Но пройдет немало времени, прежде чем аукционы по продаже жилья в России станут рутиной.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, согласен, что аукцион — интересный способ реализации дорогих квартир. Кроме того, «это индикатор сложившегося соотношения сил покупателей и продавцов: большинство квартир реализуется по-прежнему на условиях понижения цены», комментирует он.

Часть лотов продавалась по английской системе — с повышением стоимости (например, дом в поселке Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе, предлагавшийся за $3 млн, купили за $3,7 млн). Часть — по голландской, предусматривающей пошаговое снижением цены. Так, квартира площадью 265,3 кв. м в ЖК «Созвездие капитал — 1» при стартовой цене $2,765 млн ушла за $1,9 млн. Большую часть объектов (22) посчитали нужным продавать по второму сценарию. Отклонения от стартовой цены составили в среднем по 20% в ту и другую сторону.

Увы, большинство предложенной недвижимости не заинтересовала собравшихся. Сняты с торгов были, в частности, самые дорогие лоты: особняк площадью 900 кв. м с участком в 48 соток в поселке Николина Гора за $120 млн и апартаменты площадью 314 кв. м в ЖК «Венский дом» (1-й Неопалимовский переулок, 8) за $10,55 млн.

Справедливо или нет?
Многие эксперты тем не менее считают, что аукционы — не следствие вдруг пробудившегося творческого подхода, а желание подстегнуть увядший спрос. Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, обращает внимание на то, что об этой форме продаж заговорили именно в кризис, поскольку бытует представление: через аукцион можно продать быстрее. Это обнадеживает продавцов. А покупатели рассчитывают на то, что в ходе торгов может быть установлена оптимальная цена. Особенно это относится к торгам по голландской системе: уценка объекта производится прямо на глазах почтенной публики. Правда, и выставляется на продажу по такой системе обычно неликвид, говорят в компании Cushman & Wakefield.

Но тезис о справедливости цены, определяемой на аукционе, вызывает некоторую дискуссию. В Praedium, например, считают, что опытные аукционисты умело манипулируют психологией участников.

С одной стороны, на аукцион приходят мотивированные покупатели, им не надо объяснять, что купить. С другой — торг ведь дело азартное. Привлекая как можно больше потенциальных участников низкой стартовой ценой на интересный актив, можно подогревать их борьбу между собой и таким образом продать лот по цене выше рыночной, рассуждает Волков.

А российские продавцы, отмечает Дмитрий Сороколетов, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar, к тому же всегда с трудом определяются с ценой и не всегда готовы к торгу, к компромиссу. «Приходишь к любому собственнику, спрашиваешь, за сколько он готов продать этот актив, а он вам: а за сколько вы готовы его купить?»

Аукционы медленно приживаются в России еще и потому, добавляет Сороколетов, что люди не понимают процедуру, не доверяют и скорее не готовы следовать ей. А некоторые нашумевшие торги, проводимые федеральными и московскими госструктурами, скорее поддерживают в бизнес-среде это недоверие.

Схема торгов, а главное — подготовки к ним не так уж проста. Кроме того, чтобы стать участником, надо внести определенную сумму — процент от начальной стоимости лота, рассказывает Сороколетов. Победитель торгов доплачивает остаток той суммы, которая составляет стоимость объекта с учетом первоначального взноса. Проигравшим возвращают деньги (например, для участников аукциона Penny Lane Realty был предусмотрен возвратный депозит в 100 000 руб.). То есть желающим поторговаться надо заморозить деньги, допустим, на два месяца с момента объявления о проведении аукциона. «Люди не хотят нести затраты на маркетинговые изыскания, проведение рекламных мероприятий — и все ради привлечения как можно большего числа потенциальных покупателей, чтобы в результате объект был продан по максимально возможной цене», — делает вывод Сороколетов. Да и аукционных домов в России немного.

Не проводят, но учат
В начале текущего года о намерении проводить аукционы заявили в компании «Гдеэтотдом.ру». Предполагалось собрать некий пул риэлторов, которые будут убеждать своих клиентов продавать квартиры именно таким образом. Однако на портале столкнулись с полным непониманием игроками рынка сути предлагаемого инструмента. Поэтому пока вместо аукционов проводит курсы для риэлторов. Опытом полугода обучения азам аукционной торговли поделилась Татьяна Микеева, ведущий специалист по проведению аукционов с недвижимостью «Гдеэтотдом.ру».

Тренинг длится один день, в его основе — программа работы аукционных площадок в США, адаптированная для российского рынка. Риэлторы знакомятся с этапами проведения торгов, приемами работы с клиентами и их объектами, юридическими особенностями и преимуществами продажи недвижимости с аукциона.

Достоинство аукционных торгов — прозрачность и открытость информации об объекте недвижимости, цене и критериях оценки, его истории и владельцах, нынешнем собственнике и его покупателе. Однако эта прозрачность, по мнению Микеевой, и стала камнем преткновения в России: собственники не привыкли раскрывать информацию о цене, да и о самом факте продажи элитной недвижимости стараются не распространяться. А посредники не могут «играть на марже». Между тем московские риэлторы уже привыкли проводить некое подобие аукционов в ходе показа квартиры — назначать просмотры нескольким претендентам на покупку в одно и то же время. Однако при всех сложностях, уверена Микеева, у аукционных торгов есть будущее в России.
У Лондона свои резоны

Илья Кузнецов, руководитель группы отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, уверен, что нынешний интерес к аукционам (хотя и весьма сдержанный) в России обусловлен кризисной ситуацией. За рубежом они проводятся давно, с состоянием рынка никак не связаны и максимально регламентированы: разделены не только сегментами рынка, но и по категориям покупателей. Например, торги для юридических лиц и частных покупателей — это не одно и то же. Cushman & Wakefield проводит такие мероприятия по расписанию, раз в 2-3 месяца, правда, торгуют коммерческой недвижимостью. В период с 2005 по 2009 г. ежегодно компания продавала на аукционах по шесть объектов коммерческой недвижимости. За год суммарный объем сделок в среднем составлял 850 000 фунтов стерлингов.

В составе лондонской штаб-квартиры Knight Frank существует специальный департамент Corporate Recovery Team, работающий с банками и другими учреждениями (департамент занимается исключительно корпоративными продажами). «На такие торги поступают объекты недвижимости, изъятые за долги банками, например. Продать их каким-либо иным способом не представляется возможным. Ни один ликвидный объект не доживает до стадии аукциона — он реализуется либо владельцем через уполномоченного агента по недвижимости, либо банком, — делится Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. — Продавцы, выставляющие недвижимость на торги, заинтересованы продать ее в кратчайшие сроки и с большим дисконтом. Зачастую это объекты низкого качества, с невыигрышным расположением. Например, на аукционах в Великобритании из общего числа лотов лишь 20% находятся в Лондоне, остальные разбросаны по всему королевству, и только 5% из этого числа — в центральном Лондоне, где сосредоточен интерес международных покупателей».

Но принцип справедливости цены, устанавливаемой в процессе торга, участники аукционов за рубежом не склонны подвергать сомнению: готовность одной стороны купить, а другой продать — главный девиз рынка, говорит Кузнецов. Он-то и реализуется в ходе торгов.

 

Наталия Крол

Ведомости

 

Вернуться на главную страницу агентства недвижимости Днепропетровска