основное меню

навигация по разделам
главная страницаглавная страница
вся недвижимостьвся недвижимость
дома в Днепропетровскедома в Днепропетровске
квартиры в Днепропетровскеквартиры в Днепропетровске
загородная недвижимостьзагородная недвижимость
коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость
земельные участкиземельные участки
архив объектовархив объектов
доска объявлений
объявления пользователейобъявления пользователей
регистрация пользователярегистрация пользователя
навигация по карте
поиск недвижимости по картепоиск недвижимости по карте
карта сайтакарта сайта
контактная информация
контакты, отправка сообщенияконтакты, отправка сообщения
заказ изготовления панорамзаказ изготовления панорам
Скачать Adobe Flash Player
Если у Вас не получается просмотреть недвижимость Днепропетровска в 3D проекции (панораме), вероятнее всего на Вашем компьютере не установлен Adobe Flash Player. Для его установки нажмите на логотип плейера (выше) или перейдите по этой ссылке:
специальные предложения
Продам двухуровневую VIP квартиру Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам незавершенный загородный дом Продам незавершенный загородный дом
Продам незавершенный загородный дом
новости и статьи

недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Как заработать на купле-продаже дома

01.11.2010 19:08
Широко известно, что недвижимость можно купить существенно ниже рыночной цены, когда продавцу срочно нужны деньги в связи с долгами, переездом, разводом, болезнью и т.п.

Но задумывались ли вы когда-нибудь, что можно купить дом, квартиру, земельный участок или другое дорогостоящее имущество, не имея ни копейки в кармане?

Оказывается, и такое возможно.

Что для этого нужно? Всего лишь выяснить настоящие потребности вашего продавца. Что на самом деле ему нужно? Как он собирается потратить вырученные деньги? Спросите его об этом прямо, и у вас появится огромная пища для размышлений.

Помимо денег и денежных обязательств, можно предложить в счет оплаты различное имущество (например, продавца может заинтересовать ваш автомобиль), услуги (например, юридические, строительные) и так далее, в зависимости от потребностей конкретного продавца.

Может быть, он должен кому-то денег? Договоритесь с его кредитором и переоформите на себя его долги.

Быть может, ему просто не нужна недвижимость, которую он продает? Договоритесь с ним о длительной рассрочке оплаты. Он боится рисковать, и вам нечего передать ему в обеспечение? Предложите ему договор займа, вексель, расписку, гарантийное письмо, поручительство, страхование собственной жизни в его пользу на сумму сделки и так далее.

После того, как вы договорились о рассрочке, можете сдать недвижимость в аренду для покрытия платежей перед продавцом. Если размеры платежей не сопоставимы, продайте недвижимость, заработайте, и рассчитайтесь с продавцом.

В конце концов, если намечается по-настоящему выгодная сделка, почему бы не взять в банке кредит или не найти знакомого, имеющего необходимую сумму, и готового вложить ее в выгодное мероприятие?

Вы можете использовать творчество в своей деятельности повсеместно. Переговорные навыки нарабатываются с практикой. Записывайте все свои беседы на диктофон, анализируйте и находите в них свои ошибки – что заинтересовало продавца или покупателя, в каком месте и почему он отказался от сделки, или что, наоборот, окончательно повлияло на заключение договора. Очень важно, что вы сможете услышать себя и свой голос со стороны.

На первый взгляд все это может показаться очень неправдоподобным, однако, вы ведь ничего не потеряете, если попробуете? И напротив, пока не попробуете – можете продолжать быть уверенными, что у вас ничего не получится. Практика, практика, и только практика даст вам требуемые результаты. Уверяю, в какой-то момент вы даже удивитесь, насколько уступчивыми бывают некоторые продавцы.

Чтобы недвижимость была по-настоящему ценной, прибыльной и ликвидной, необходимо учитывать при выборе следующие критерии:

1. Наличие коммуникаций – подъездные пути, электро-, водо- и газоснабжение, канализация, связь и прочее.

2. Природно-видовые характеристики – близость леса, водоемов, гор, природных достопримечательностей и т.п.

3. Статусность объекта (например, проживание вблизи политических деятелей, звезд эстрады или иных известных людей) и социальный уровень соседей.

4. Развитость инфраструктуры – гараж, баня, близость крупных городов, магазинов, кафе, школ, остановок, парков, банков, аптек, мест отдыха, развлечений и т.п.

5. Архитектура и состояние дома, наличие неисправностей.

6. Экологическая чистота района.

7. Удаленность от промышленных зон и автомагистралей.

8. Плодородность почвы, наличие на участке лесных и садовых деревьев.

9. Размер, форма и рельеф земельного участка.

Перечень документов, которые вам необходимо проверить перед тем, как самостоятельно приобретать недвижимость:

1. Договор на приватизацию, куплю-продажу, мену, дарение, долевое участие, свидетельство о праве на наследство, решение суда.

2. Личные паспорта собственников. Домовая книга.

3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

4. Технический паспорт на жилое помещение или справка БТИ об инвентаризационной оценке жилого помещения с планом помещения.

5. Кадастровый план земельного участка и план здания с указанием кадастрового номера объекта, удостоверенные органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимого имущества.

6. Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку и продажу.

7. Выписка из формы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений (ареста, залога и т.п.) – в регистрационной палате, действительна один день.

8. Справка из жилищно-эксплуатационной организации о составе проживающих (зарегистрированных) в данной квартире/доме (там никто не должен быть зарегистрирован).

9. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество.

10. Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам.

В документах не должно быть ограничивающих записей.

Обязательно сверьте данные паспорта собственника, указанные в документах на недвижимость, с данными, указанными в его гражданском паспорте. Также необходимо убедиться, что реквизиты недвижимости, указанные в разных документах, совпадают.

Существует очень много тонкостей, которые невозможно описать в рамках данной статьи (долевая собственность, наследство и пр.), поэтому не пожалейте денег и не поленитесь проконсультироваться у нотариуса, юриста и/или в агентстве недвижимости, все ли документы в порядке у вашего продавца. Если денег нет совсем, то в очередной раз обращаемся к творческому подходу. Например, вы можете получить бесплатную и исчерпывающую информацию у компетентных юристов в любом агентстве недвижимости, представившись клиентом, желающим оформить сделку через это агентство.

Не рекомендую покупать недвижимость по генеральной доверенности. Это самый распространенный повод для разного рода афер. Дело в том, что собственник или его доверенное лицо могут в любой момент в одностороннем порядке отозвать выданную вам доверенность. Кроме этого, на недвижимость может быть давно наложен арест. Также действие доверенности прекращается со смертью доверителя – а смерть может быть и внезапной. И так далее, и тому подобное. Таким образом, вы сильно рискуете остаться и без денег, и без дома.

Если вы покупаете недвижимость у продавца, распоряжающегося ей по доверенности, подробно изучите такую доверенность – проверьте срок ее действия, реквизиты объекта недвижимости (отсутствие любых неисправленных и незаверенных нотариусом ошибок), право и способ отчуждения, право на получение денежных средств от покупателя, паспортные данные продавца.

Во время совершения сделки внимательно проверяйте все получаемые документы на предмет технических и грамматических ошибок.

Итак, вас можно поздравить! Вы купили дом, квартиру или земельный участок. А значит, уже сделали половину дела. Теперь необходимо с минимальными расходами (небольшую сумму можно занять) навести лоск, произвести предпродажную подготовку объекта и найти на него покупателя.

Как известно, в 90% случаев покупка недвижимости делается на эмоциях. Исходя из этого, я предлагаю вам конкретные практические советы по увеличению стоимости недвижимости:

1. Выпишите из жилья людей. При "чистой" продаже недвижимость всегда стоит несколько дороже.

2. Приведите в порядок документы. Если у вас документы старого образца – сделайте новый паспорт БТИ и кадастровый план. Если у вас генеральная доверенность – необходимо оформить право собственности. Цена обычно падает, если продавец действует по доверенности.

3. Погасите все задолженности по коммунальным платежам.

4. Тщательно приберитесь в доме и на участке. Вымойте пол, окна, двери, проветрите помещение. Избавьтесь от хлама и беспорядка. Вывезите мусор. Скосите траву. Отсыпьте дорожки.

5. Устраните все неисправности, которые могут существенно снижать цену.

6. Сделайте недорогой косметический ремонт: наклейте новые светлые обои, побелите потолки, поменяйте выключатели и розетки. Все это стоит копейки, но жилье после скромных вложений выглядит намного дороже.

7. Если вы продаете квартиру – обязательно приберитесь в подъезде.

8. В отдельных случаях, если позволяют средства, имеет смысл провести все доступные коммуникации, что повысит не только стоимость, но и ликвидность объекта.

Это то, что вы можете сделать своими силами, чтобы выжать по максимуму из имеющегося жилья.

Теперь ваша недвижимость полностью готова к продаже. Сообщите во все известные вам агентства недвижимости максимально подробную информацию об объекте и ожидайте звонков счастливых покупателей.

Сколько на этом можно заработать?


А сколько вам нужно, чтобы не ходить на работу?

При покупке недвижимости учитывайте, помимо стоимости самого объекта, также стоимость переоформления документов (нотариус, регистрационная палата, а при документах старого образца – инвентаризация построек и составление кадастрового плана участка, если только продавец не возьмет на себя все расходы в полном объеме) и подоходный налог с будущей прибыли 13% (конечно, всегда можно договориться с продавцом о "серой" оплате и избежать уплаты налога, но такая схема юридически небезопасна).

Итак, прибыль с одной операции купли-продажи составляет: доход от продажи за минусом покупной цены, издержек на оформление документов, уплату налогов, и некоторых мелких расходов типа оплаты телефонных переговоров, бензина и т.п.

При активных действиях, ежедневном просмотре вариантов и переговорах с продавцами, вы за месяц приобретете немалый опыт и накопите определенную базу данных из устраивающих вас вариантов. Подготовительный этап пройден. С этого момента вы можете покупать и продавать как минимум один объект в месяц. Естественно, оформление всех документов займет чуть больше времени, но ведь одновременно можно проводить 2, 3, 5, 10 и более сделок.

Каждая сделка приносит в среднем от 10% до 30% чистой прибыли от суммы сделки. При условной средней стоимости по России одного усредненного объекта недвижимости в размере 1 млн. руб. – это 100-300 тыс. руб. с одной сделки. Неплохо для бизнеса без вложений?

 

homebusiness.ru

 

Вернуться на главную страницу агентства недвижимости в Днепропетровске