основное меню

навигация по разделам
главная страницаглавная страница
вся недвижимостьвся недвижимость
дома в Днепропетровскедома в Днепропетровске
квартиры в Днепропетровскеквартиры в Днепропетровске
загородная недвижимостьзагородная недвижимость
коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость
земельные участкиземельные участки
архив объектовархив объектов
доска объявлений
объявления пользователейобъявления пользователей
регистрация пользователярегистрация пользователя
навигация по карте
поиск недвижимости по картепоиск недвижимости по карте
карта сайтакарта сайта
контактная информация
контакты, отправка сообщенияконтакты, отправка сообщения
заказ изготовления панорамзаказ изготовления панорам
Скачать Adobe Flash Player
Если у Вас не получается просмотреть недвижимость Днепропетровска в 3D проекции (панораме), вероятнее всего на Вашем компьютере не установлен Adobe Flash Player. Для его установки нажмите на логотип плейера (выше) или перейдите по этой ссылке:
специальные предложения
Продам двухуровневую VIP квартиру Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам незавершенный загородный дом Продам незавершенный загородный дом
Продам незавершенный загородный дом
новости и статьи

недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Новая тенденция на рынке первички

05.11.2010 10:48

В условиях недоверия покупателей к первичке многим девелоперам пришлось отказаться от продаж новостроек до сдачи Госкомиссии. Ситуация стабилизировалась, а кризисная стратегия, похоже, прижилась и мало-помалу становится повседневной практикой.

Новая тенденция
Кризис нанес сильнейший удар по первичному рынку. По данным исследования «Трамп Реал Эстейт», около 80% покупателей сомневаются, что объект будет сдан в срок. В результате компания рекомендовала девелоперам отказаться от продаж квартир до сдачи Госкомиссии. Такая практика была реализована в некоторых проектах, где «Трамп Реал Эстейт» выступает консультантом, например в ЖК «Высоцкий» (ЮВАО). Однако данная стратегия применялась и на более крупных объектах. Например, «Ренова-СтройГруп» все квартиры в своем ЖК «Академический» продает исключительно подобным образом.

 

Однако не все эксперты согласны, что речь идет о тенденции. «Мало у кого найдутся огромные деньги на сооружение жилого дома без компенсации за счет текущих продаж. Здание бизнес- и элиткласса возводится в среднем два-три года, а вложения составляют несколько миллиардов рублей. Раньше начальный этап вели преимущественно за счет кредитных средств и к сдаче в эксплуатацию, как правило, все квартиры были проданы, а за счет прибыли от продаж гасились проценты», — рассказывает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталия Бланкова. По ее словам, продажи в практически готовом доме открывались крайне редко, разве что в элитном сегменте, где квартир мало и цена вопроса слишком высока. Впрочем, ситуация изменилась. «Сейчас девелоперы не часто ведут работы за счет кредитов, а значит, и не погашают проценты. Но остались старые займы. Да и найти несколько миллиардов на строительство, а квартиры начать продавать только через два-три года не каждый сможет», — говорит эксперт.

Возможные причины
Помимо отсутствия новых кредитных ресурсов участники рынка называют несколько оснований отказа от реализации квартир до сдачи дома. Во-первых, законодательные риски. «Возможно, нежелание ряда компаний продавать жилье на стадии возведения является одним из последствий ужесточения законодательства в области долевого строительства. Покупатели объектов, прошедших ГК, уже не являются дольщиками, и их средства не идут на финансирование самого строительства», — говорит коммерческий директор компании «Сити — XXI век» Виталий Разуваев. Соответственно, по его словам, девелопер в этом случае не скован рамками 214-ФЗ и вправе использовать любую схему, соответствующую российскому законодательству. Очевидные и выгоды для покупателя: отсутствие рисков долгостроя или незавершенного строительства, что открывает хорошие возможности ипотечного кредитования — банки будут крайне заинтересованы в таком заемщике при условии его достаточной платежеспособности.

«Отказаться от продаж незавершенки могут и девелоперы, получившие проектное финансирование под объект, — когда он уже сдан, его можно реализовать максимально дорого. Однако надо учитывать, что если на рынок одновременно выйдет ряд готовых домов с предельной стоимостью, некоторые могут оказаться невостребованными», — добавляет В. Разуваев. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Марии Литинецкой, новые проекты изначально намечено реализовывать только по договорам долевого участия. Некоторые дома, снятые с реализации в кризисное время, девелоперы планируют вновь вывести на рынок после приведения в соответствие с 214-ФЗ. «Если разрешение на строительство было получено до 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу 214-ФЗ, или дом уже готов, получил Заключение о соответствии (ЗОС) и введен в эксплуатацию – по таким проектам остаются правомерными схемы реализации, действовавшие до введения 214-ФЗ и поправок к нему», — говорит эксперт.

Под гнетом закона
«Отказ от продаж до ввода в эксплуатацию – ответ на недавние поправки в 214-ФЗ. Действие закона распространяется на строящиеся дома, поэтому продажи в сданных домах этим правовым актом не регулируются. Таким образом, девелоперы вправе реализовывать готовое жилье по предварительным договорам купли-продажи», — говорит начальник отдела маркетинга компании «Квартал Эстейт» Олег Исаев. Однако, по его словам, подобную политику могут позволить себе немногие. Как правило, поступления от продаж — основной источник финансирования, и если он иссякает, необходимо привлечение банковского кредита либо наличие достаточного объема собственных средств. Еще одной причиной отказа управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский называет репутационные риски: «Традиционно недвижимость, продаваемая в полуготовом виде, воспринимается покупателем как полуфабрикат. Дело не в том, что первичный рынок чем-то хуже, просто если девелопер согласен дождаться завершения строительства, это дополнительное свидетельство его финансовой надежности. Возможно, именно поэтому от продаж до сдачи отказались в таком знаковом проекте, как микрорайон «Академический».

Плюсы и минусы
«Подобная практика позволяет финансировать строительство за счет текущих продаж. Учитывая невысокий платежеспособный спрос, сниженная цена – это значительное конкурентное преимущество», — говорит Н. Бланкова. С другой стороны, по ее словам, плюсы реализации готового жилья – высокая цена и прибыль. «Квартиры в завершенном доме максимально дороги, но они также привлекают людей, поскольку рисков уже нет и виден готовый результат. Но не стоит забывать, что сейчас повышенным спросом пользуется недорогой экономкласса, раскупают его весьма быстро и к концу строительства ничего не остается», — предупреждает эксперт. Как напоминает генеральный директор «Службы недвижимости» Павел Карасев, именно новостройки экономсегмента на начальном этапе «выстрелили» на московском рынке в кризис. По мнению Н. Бланковой, доверие покупателей к девелоперам за последний год повысилось. Риски снизились — и продажи на этапе котлована снова не редкость.

С другой стороны, ряд экспертов-скептиков считают продажу после сдачи бесперспективной. Так, по мнению руководителя аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрия Таганова, это не очень хорошая идея применительно к российскому рынку недвижимости: «Дело в том, что смысл реализации на ранних этапах заключается именно в привлечении дополнительных средств на строительство. Тогда как вариант с продажами после прохождения ГК предполагает, что все этапы, от проектирования до непосредственного возведения и внешней отделки, будут вестись за счет девелопера. Пока далеко не все могут себе это позволить». А О. Исаева вообще считает, что практика отказа может привести к росту средних цен на жилье: «Квартира в готовом доме всегда дороже. Значит, если многие девелоперы найдут способы ведения строительства без привлечения средств дольщиков, квартир на этапе котлована будет предлагаться все меньше и недвижимость подорожает».

 

domania.ru

 

Вернуться на главную страницу агентства недвижимости в Днепропетровске