основное меню

навигация по разделам
главная страницаглавная страница
вся недвижимостьвся недвижимость
дома в Днепропетровскедома в Днепропетровске
квартиры в Днепропетровскеквартиры в Днепропетровске
загородная недвижимостьзагородная недвижимость
коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость
земельные участкиземельные участки
архив объектовархив объектов
доска объявлений
объявления пользователейобъявления пользователей
регистрация пользователярегистрация пользователя
навигация по карте
поиск недвижимости по картепоиск недвижимости по карте
карта сайтакарта сайта
контактная информация
контакты, отправка сообщенияконтакты, отправка сообщения
заказ изготовления панорамзаказ изготовления панорам
Скачать Adobe Flash Player
Если у Вас не получается просмотреть недвижимость Днепропетровска в 3D проекции (панораме), вероятнее всего на Вашем компьютере не установлен Adobe Flash Player. Для его установки нажмите на логотип плейера (выше) или перейдите по этой ссылке:
специальные предложения
Продам двухуровневую VIP квартиру Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам незавершенный загородный дом Продам незавершенный загородный дом
Продам незавершенный загородный дом
новости и статьи

недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Обмен жилья - махнемся не глядя?

13.11.2010 10:26

В условных единицах

 

Квартирный обмен триумфально вернулся на рынок недвижимости из советского прошлого: поток покупателей, способных платить за жилье "живыми" деньгами, иссяк, а желающие разъехаться или улучшить жилищные условия остались. "В первом квартале прошлого года в Киеве в среднем продавалось около 400-600 квартир в месяц, из них около 50% приходится на так называемые обмены. К концу года количество сделок увеличилось до 800, в числе которых обмены также составляют около половины", — утверждает Сергей Костецкий, маркетолог-аналитик компании SV Development.


В регионах обмен квартирами еще популярнее. "Насколько я знаю, в Киеве эти операции получили меньшее распространение в связи с тем, что аппетиты условного продавца здесь чаще не совпадают с аппетитами покупателя. Люди не могут согласовать стоимость мены, — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости Украины по региональной политике. — Это связано с тем, что в столице слишком большой разброс цен на недвижимость, в регионах он меньше. Поэтому в других городах мена используется чаще".

 

 

Скованные одной цепью

 

Самостоятельно подобрать удобоваримый товар для обоюдного обмена жил площадью практически невозможно. Шансы на то, что владелец трехкомнатной квартиры напрямую найдет собственника с двумя интересующими его "единичками", да так, чтобы тот в свою очередь остро нуждался именно в его "трешке", стремятся к нулю. Посредникам удается решить эту проблему путем выстраивания обменных цепочек, "звенья" которых меняются своей недвижимостью не напрямую.


"Оптимальное количество участников цепочки — три. Реже в сделке одновременно участвуют четыре-пять и больше квартир, — поясняет Олег Романюк, директор херсонского АН "Изумруд". — Допустим, у человека есть трехкомнатная квартира, которую он хочет обменять на однокомнатную. Второй участник цепочки владеет "двушкой", взамен которой планирует получить "трешку". Третий хочет переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную. В результате обмена первый получает квартиру третьего, второй — первого, а третий — второго".


Иногда таким образом удается осуществить даже экзотические междугородние обмены. "Недавно меняли квартиры в Киеве и Херсоне, — вспоминает Олег Романюк. — Семья из херсонской "двушки" с хорошим ремонтом захотела переехать в однокомнатную в Киеве, хозяйке которой нужна была однокомнатная в Херсоне, чтобы переехать к родственникам. Нам оставалось только найти в Херсоне желающих переселиться из однокомнатной в хорошую двухкомнатную".


Но посредниками, специализирующимися на обменах, рынок не изобилует. Хотя услугу уже записали в топовую большинство риелторских контор страны, многие из них даже под маркой обмена предлагают продажу за деньги. Позвонив по одному из объявлений в агентство недвижимости, предлагающее квартиры в рубрике «обмен», мы услышали неожиданное признание: "На самом деле мы все-таки предлагаем вам продать квартиру и в тот же день или на следующий заключить сделку по покупке другой взамен".

Все пропало, шеф!

 

Важный нюанс: совсем без денег обменяться недвижимостью невозможно. Наличие определенной суммы для переселения в большее жилье — обязательное условие. По данным риелторов, средняя доплата в столице при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную составляет около $20-25 тыс. (стоимость комнаты в коммуналке). Жителям других мегаполисов для увеличения жилплощади на одну комнату необходимо располагать в среднем $8-15 тыс., а в городах поменьше, с более скромными ценовыми запросами, — $5-8 тыс.


На этом расходы не заканчиваются. За подбор недвижимости и юридическое сопровождение сделки посредникам придется заплатить либо фиксированную плату — $1-2 тыс. в зависимости от региона, либо процент от рыночной стоимости квартиры (2,5-5%). Мзда взимается со всех участников цепочки, хотя подчас и в разных объемах. Сэкономить на отсутствии госпошлины и платежа в Пенсионный фонд благодаря бартерной процедуре тоже не удастся. Потому как львиная доля обменных операций оформляется… договорами купли-продажи, а не мены (договоры мены возможны для сделок только из двух участников). А это значит, что придется раскошелиться еще на 2% от стоимости квартиры, которую стороны указывают в договоре, — рыночной либо оценочной БТИ.


Тем, кто не готов в течение нескольких месяцев выжидать стыковки всех участников обменной операции, квартирный бартер тоже сулит разочарование. Посредники формируют одну обменную цепочку минимум за полтора месяца в столице и две недели — в регионах.
Долгие сроки ожидания и большое количество участников увеличивают риск срыва сделки в любой момент. Это — главный недостаток бартерной операции. "Месяц назад у нас разрушилась длинная обменная цепочка из пяти квартир, потому что один из участников в последний момент решил отказаться от обмена и продать квартиру за наличные. Пришлось искать замену. Чтобы избежать подобных срывов, стараемся готовить "про запас" несколько альтернативных вариантов", — заверили в одном из столичных агентств

недвижимости. На самом деле единственный барьер перед незапланированными отказами, выставляемый посредниками, — штрафные санкции. Участник бартерной операции, подписавший предварительный договор, но впоследствии решивший "смотать удочки", карается потерей задатка (в среднем — $1-5 тыс.) и все равно обязывается оплатить риелторские услуги.


Тем не менее, посредники, специализирующиеся на бартере, убеждены, что такая схема будет востребована рынком еще минимум три года.

 

Наиболее частые причины срывов квартирных обменов:


- стороны не могут договориться о размере доплаты;
- правоустанавливающие документы отсутствуют либо не соответствуют текущему положению дел (самовольная перепланировка, один из собственников отсутствует, проблемы с опекунским советом и т. д.);
- одна из сторон задерживает сроки освобождения жилья;
- Дом находится в аварийном состоянии, подлежит капремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

 

ПростоБанк Консалтинг

 

Вернуться на главную страницу агентства недвижимости Днепропетровска