основное меню

навигация по разделам
главная страницаглавная страница
вся недвижимостьвся недвижимость
дома в Днепропетровскедома в Днепропетровске
квартиры в Днепропетровскеквартиры в Днепропетровске
загородная недвижимостьзагородная недвижимость
коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость
земельные участкиземельные участки
архив объектовархив объектов
доска объявлений
объявления пользователейобъявления пользователей
регистрация пользователярегистрация пользователя
навигация по карте
поиск недвижимости по картепоиск недвижимости по карте
карта сайтакарта сайта
контактная информация
контакты, отправка сообщенияконтакты, отправка сообщения
заказ изготовления панорамзаказ изготовления панорам
Скачать Adobe Flash Player
Если у Вас не получается просмотреть недвижимость Днепропетровска в 3D проекции (панораме), вероятнее всего на Вашем компьютере не установлен Adobe Flash Player. Для его установки нажмите на логотип плейера (выше) или перейдите по этой ссылке:
специальные предложения
Продам двухуровневую VIP квартиру Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам незавершенный загородный дом Продам незавершенный загородный дом
Продам незавершенный загородный дом
новости и статьи

недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Продаем квартиру: выбираем риелтора

23.11.2010 23:27
Продажа квартиры-дело сложное, хлопотное и нервное. К объективным трудностям, связанным с тем, что задача действительно непростая, тут прибавляются и моральные: известно, что для подавляющего большинства наших людей квартира является самым большим (если не единственным) материальным активом, и потерять ее страшно.

С другой стороны, все знают, что даже самое большое и трудное дело осилить легче, если разбить его на этапы: каждый в отдельности выглядит вроде и не таким угрожающим.

Журнал www.metrinfo.ru решил заняться именно этим – «сегментировать» сделку на шаги. Сегодня мы расскажем о первом – выборе риелтора.

О зубах, которые навязли на зубах

Начнем с очевидного: идея о том, что совершать какие-либо операции с недвижимостью нужно непременно с риелтором, вовсе не является общепринятой и бесспорной. Точные данные разнятся, но все аналитики в общем сходятся на том, что примерно половина продавцов и покупателей на московском рынке пытаются решить свои проблемы самостоятельно. Соответственно, для риелторов возникает проблема убедить общественность в собственной нужности и полезности.

Как человек, следящий за рынком уже более 10 лет, могу подтвердить: делают это они далеко не всегда креативно. Для многих любимой аналогией стала медицинская. Вот и в этот раз мы получили немало стандартных «мантр» о том, что «разумные люди не пытаются самостоятельно лечить больные зубы или вырезать аппендицит».

Между тем, корректность «медицинских» аналогий вызывает вопросы. Почему именно лечение? Вот, к примеру, миллионы людей самостоятельно водят автомобили – хотя риск там огромный, автокатастрофы с жертвами происходят ежедневно. Еще я знаю людей, которые (страшно сказать!) самостоятельно готовят себе на кухнях еду, – а ведь некачественными продуктами можно отравиться… В общем, хотелось бы попросить риелторских начальников и их пресс-службы придумать что-нибудь посвежее «больных зубов».

С учетом древнекитайской мудрости


На самом деле, проблема решается достаточно просто. Риелтор – специалист, помогающий вам, но отнюдь не бескорыстно. Соответственно, в вопросе «с ним или без него?» нужно просто сопоставить те время, усилия и нервы, которые вы затратите на самостоятельное решение, с суммой, которую придется отдать специалисту. И учесть еще несколько важных факторов.

Прежде всего, что за сделку вам предстоит совершить? Проще всего самостоятельно продавать квартиру – тут нужно просто давать объявления и ждать, кто на них откликнется. Риелторы (раскроем вам ужасную тайну) чаще всего так и делают – только у них рекламные возможности помощнее: там, где ваше объявление будет простым, у них будет с точечкой или звездочкой.

Купить квартиру


Тут все уже заметно сложнее. Среди предлагаемых вариантов встречаются «обманки» - объекты, которые никогда не существовали в природе. С чудесной «технологией» автор столкнулся пару лет назад: выставлена квартира, все хорошо, цена нормальная. Уже на просмотре, когда на телефонные переговоры и дорогу потрачено изрядно времени, продающий ее риелтор (представляющий крупную и внешне солидную компанию) объявляет, что объект будет продан только клиенту его же компании. Иными словами – заключай договор и плати за «подбор варианта», хотя сам все в газете и нашел. Работающий на вас опытный риелтор все эти «обманки» видит, а при самостоятельном поиске вам придется стоптать немало башмаков, катаясь на бесполезные просмотры.

Если же вам предстоит альтернативная сделка (свое продаем, новое покупаем), то трудности еще более возрастают: предстоит увязать интересы обеих взаимодействующих с вами сторон, «построить» их на одно время. Еще более усложняет задачу ипотека – тут нужно еще и построить отношения с банком.

Второй фактор – в сделках, связанных с приобретением недвижимости, возникает необходимость юридической проверки подобранного варианта. Часто ли «человек с улицы» знает, что это такое? И хотя риелторы, на взгляд автора, сильно преувеличивают свои возможности проанализировать историю объекта, согласимся, что их проверка – это лучше, чем ничего.

Третье – ваш собственный характер. Рынок недвижимости – место не для слабонервных, свои интересы участники процесса отстаивают жестко и часто в средствах особенно не стесняются. Рефлексирующим натурам тут делать нечего, лучше спрятаться за спину риелтора, который сумеет с кем надо поругаться, а с кем надо – договориться.

…Одним словом, агитировать за то, чтобы работать всегда и только с риелтором, мы не станем. Но решение о самостоятельном плавании должно быть осмысленным, тут лучше всего подходит китайская поговорка - «прежде чем дергать тигра за хвост, хорошо бы узнать, какие у него зубы». А из точек зрения, высказанных риелторами, нам ближе всего то, что сказал Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»: «Я никогда не пытался убеждать потенциальных клиентов в том, что им обязательно нужно пользоваться риелторскими услугами вообще, и моими в частности. Я просто честно им рассказывал о том, что буду делать для решения их жилищной задачи. И таким образом давал им возможность осознанно подойти к выбору: необходим или нет риелтор».

Сколько стоит?

Вопрос о цене живо интересует любого потребителя – и потребители риелторских услуг не являются тут исключением. Удовлетворим любопытство: комиссия агентств недвижимости на московском рынке составляет обычно 3-7% от стоимости сделки. «Для очень недорогих объектов, - добавляет Василий Митько, генеральный директор агентства «МИАН», - устанавливается нижний порог, например, на уровне 100-150 тыс. руб. – чтобы эксперт был заинтересован в продаже и этого жилья».

Вопрос о том, почему эта цена определяется именно в процентах, вовсе не так прост. «Существует мировая практика процентной оценки стоимости услуги риелтора, - говорит Алена Сапрыкина, замруководителя департамента элитной жилой недвижимости компании «Delta estate». – Она не нами придумана и на сегодня является справедливой применительно к российскому рынку. Стоимость услуги складывается исходя из затраченных ресурсов – реклама, PR, брокерское и юридическое сопровождение, сложности самого объекта, время, потраченное на экспозицию объекта, подбор покупателя, непосредственно сама сделка и многое другое».

Оппоненты уверяют, что уровень цены квартиры не влияет на сложность ее продажи – во всяком случае, так уж «линейно». Со слов Василия Митько («МИАН») мы помним, что для самых недорогих объектов агентства недвижимости устанавливают фиксированный минимум. А если объект очень дорог, его владельцы могут потребовать с риелтора дисконт, мотивируя, что «деньжищи тут и так получаются огромными».

В любом случае, о комиссионных надо понимать следующее:
- чем сложнее сделка, тем выше процент. Справедливость этого тезиса вряд ли нуждается в объяснениях. Так что на минимум в 3% стоит рассчитывать только тем, у кого «чистые» продажа или покупка. Если сделка отягощена необходимостью связывать альтернативные цепочки, решать вопросы с банковскими кредитами – тут процент будет стремиться к максимуму. Также «утяжеляет» комиссионные необходимость каких-то процедур с документами: восстановить утерянные правоустанавливающие, оформить наследство, снять с квартиры обременение;

- ниже 3% комиссионные не бывают. Вам, правда, могут предложить. Но тут обязательно окажется какой-нибудь «сюрприз». Либо оговоренная сумма будет покрывать не все расходы по сделке – за что-то придется заплатить отдельно. Либо (что вероятнее) с вас постараются «смолотить» скрытую комиссию.

- комиссионные должны быть озвучены четко и ясно. На рынке, к сожалению, полно «приятных» господ, которые не прочь напустить в этом вопросе тумана: «мы потом договоримся…». Значить это может только одно: размер желаемой комиссии таков, что и произнести вслух неудобно.

- даже если все цифры обговорены и зафиксированы, попытки «снять» с вас что-то сверху (скрытая комиссия) не исключены. От этого, к сожалению, клиент не гарантирован при работе с любым агентством – самым распрекрасным и разэтичным. Принцип, сформулированный раджей из мультфильма «Золотая антилопа» («золота не бывает слишком много») живет и побеждает.

На что еще смотрим?


Помимо цены услуги при выборе агентства недвижимости нужно учесть и некоторые другие детали. «Как правило, выбирают по рекомендации родных и друзей, уже имеющих опыт решения жилищного вопроса, - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». – Они-то и подскажут, в какое агентство стоит обращаться. Если же спросить не у кого, то лучше обратиться в крупную компанию, с многолетней историей и хорошей репутацией».

На этот же аспект – репутацию – советует обратить внимание и Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука жилья». «Добросовестное агентство никогда не будет рисковать репутацией и всегда ответственно и внимательно подходит к кадровой политике», - отмечает он.

«Необходимо обратить внимание на то, сколько лет на рынке недвижимости агентство существует. Лучше отдавать предпочтение агентству, чье присутствие на рынке более активно и заметно. На первой встрече обратить внимание на договор, который предоставляется для ознакомления», - рекомендует Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

Не следует забывать и о том, что риелторство – очень персонифицированное дело. Иными словами, в одной компании могут работать два человека, один из которых вам подойдет, другой – нет. Ситуация осложняется тем, что в агентствах существует система дежурств: агенты по графику сидят около рекламного телефона, и клиент, позвонивший в чье-то дежурство, автоматически считается «кормовой базой» данного агента. Если вам этот сотрудник чем-то не нравится, нужно смело идти к руководству с просьбой специалиста заменить. В серьезных компаниях, где размеры штата достаточны, всегда найдется, на кого.

От себя добавим, что «подобрать» себе компании, можно, посещая крупные выставки по недвижимости – там можно напрямую пообщаться с сотрудниками агентств, посмотреть им в глаза. Можно обратить внимание на общественные риелторские организации – узнать, какие агентства туда входят и какие обязательства на себя принимают, наконец полистать прессу и проанализировать – имена представителей каких компаний мелькают в статьях журналистов чаще других. Если компания «на виду» - значит, она, по крайней мере, настроена на работу, а не на «развод» наивных клиентов.

Обуздать мечты

Цена, за которую мы будем пытаться продать нашу квартиру, – это отдельная большая тема, которую www.metrinfo.ru обязательно осветит. Сейчас же хотелось бы сказать вот о чем: выбирая агентство и агента, мы, естественно, зададим и этот вопрос. И – по понятным причинам – наиболее симпатичным нам покажется человек, обещающий максимум.

Однако следует понимать, что обещанная цена может оказаться слишком высокой: такой, за которую продать объект просто нереально. Итог: потраченные время и нервы. Плюс возможен прессинг со стороны агента – он постарается убедить, что вы за свою квартиру «слишком много хотите» (хотя изначально сам ее и называл).

В общем, мы призываем быть реалистами: хотеть – естественное человеческое желание, но меру в нем тоже надобно знать.

 

www.metrinfo.ru

 

Вернуться на главную страницу агентства недвижимости Днепропетровска