недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Стоимость недвижимости

Оценка стоимости недвижимости является неотъемлемым и важным аспектом приобретения, продажи или аренды объектов собственности. Независимая рыночная оценка недвижимости крайне актуальна на сегодняшний день, т.к. она включает в себя: определение реальной рыночной стоимости объектов недвижимости для оформления договора залога, страхования, купли-продажи недвижимости, дарственной, приватизации объектов недвижимости, принятия дальнейших управленческих решений, постановке на бухгалтерский учет и др.

При этом, самым главным и неоспоримым приемуществом в независимой оценке стоимости объектов недвижимости есть отчет об оценке недвижимости, который имеет официальный статус юридического документа. Данный отчет рассматривается при решении спорных вопросов банковскими и кредитными учреждениями, судебными и налоговыми органами и дает большие преимущества держателю отчета об оценке недвижимости.

Говоря о самом термине недвижимости, следует отметить, что к нему относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, иначе говоря лишь те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, это и  здания, и сооружения, и объекты незавершённого строительства.

Рассмотрим состав элементов недвижимости, как материального актива.

Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами. Участок характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и т.д.

 Улучшения земельного участка —подразумевают под собой какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и непосредственно физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые в свою очередь привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка либо же потенциальной прибыли его использования. К улучшениям принято относить здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты.

 Здания — преставляют строительно-архитектурные объекты, главным назначением которыхесть создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения различных материальных ценностей.

 Сооружения — есть инженерно-строительные объекты, которые предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

 Многолетние насаждения — это все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

 Незавершённое строительство — объекты, по которым в установленном порядке  не были оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию.

К прискорбию, на практике, мы имеем то,что, в условиях законодательной базы Украины в большинстве случаев основная составляющая недвижимости, земельный участок, не может считаться формально материальным активом, так как он не является собственностью владельца улучшений (зданий, сооружений и т. д.) расположенных на этом участке, в следствии чего оценивать можно лишь право пользования этим участком.

Сейчас экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться лишь тогда, когда имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки.

Стоимость недвижимости – результат  сложного и трудоёмкого творческого процесса, который состоит из нескольких стадий и этапов:

1.     Постановка задачи (определение проблемы).

2.     Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.

3.     Сбор и анализ данных.

4.     Методология оценки.

5.     Оценка права пользования либо же владения земельным участком.

6.     Оценка улучшений с применением нескольких подходов.

7.     Согласование результатов оценки, которые были полученны с помощью различных подходов.

8.     Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать Отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.