основное меню

навигация по разделам
главная страницаглавная страница
вся недвижимостьвся недвижимость
дома в Днепропетровскедома в Днепропетровске
квартиры в Днепропетровскеквартиры в Днепропетровске
загородная недвижимостьзагородная недвижимость
коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость
земельные участкиземельные участки
архив объектовархив объектов
доска объявлений
объявления пользователейобъявления пользователей
регистрация пользователярегистрация пользователя
навигация по карте
поиск недвижимости по картепоиск недвижимости по карте
карта сайтакарта сайта
контактная информация
контакты, отправка сообщенияконтакты, отправка сообщения
заказ изготовления панорамзаказ изготовления панорам
Скачать Adobe Flash Player
Если у Вас не получается просмотреть недвижимость Днепропетровска в 3D проекции (панораме), вероятнее всего на Вашем компьютере не установлен Adobe Flash Player. Для его установки нажмите на логотип плейера (выше) или перейдите по этой ссылке:
специальные предложения
Продам двухуровневую VIP квартиру Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам незавершенный загородный дом Продам незавершенный загородный дом
Продам незавершенный загородный дом
новости и статьи

недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Трудности покупки загородного дома

07.11.2010 15:23
Покупка загородного дома – процесс довольно сложный. Пожалуй, его можно поставить в один ряд с такими важнейшими событиями в жизни человека, как свадьба или рождение ребенка. Ведь не зря же известная пословица гласит, что настоящий мужчина должен родить сына, посадить дерево и построить дом. В современном мире строительство дома, в большинстве случаев, заменяется его покупкой. И тут очень важно не ошибиться, чтобы потом не было обидно за неправильно сделанный выбор. Существует несколько аспектов, на которые нужно обращать внимание, приобретая коттедж. Попробуем рассмотреть их по порядку.

Местоположение
Одним из важнейших аспектов, безусловно, является местоположение будущего жилища. Тут существует множество подводных камней. Даже идеальное, на первый взгляд, место может таить в себе массу неприятных вещей. Наибольшую опасность представляют объекты, расположенные по соседству от участка. Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» советует в первую очередь обращать внимание на наличие следующих объектов в непосредственной близости от поселка:

• Аэропорт. Воздушные транспортные коридоры.
• Крупные объекты промышленности и ТЭЦ.
• Транспортная магистраль и ж/д ветка.
• Логистические центры.
• Полигон ТБО (твердые бытовые отходы – прим. редакции), мусоросжигательный завод.
• Кладбища, скотомогильники.
• Очистные сооружения.
• Животноводческие и птицеводческие предприятия с/х.
• Высоковольтные ЛЭП, РЛС, вышки сотовых операторов.

Наличие хотя бы одного их этих объектов может сильно испортить удовольствие от загородной жизни. Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «ТЕРРА-Недвижимость», видит в местоположении поселка еще одну опасность: «Не должно быть слишком сильных перепадов высот. Это неудобно для жителей и может вызвать проблемы с дренажем территории. Второе ограничение – расположение в низине, так как на таком участке будет высокая влажность, которая может представлять опасность для здоровья. Также велика вероятность заболачивания территории».

Что же касается аспектов, повышающих уровень комфортного проживания, то к ним можно отнести наличие таких «природных благ», как лесной массив и водный объект, вне зависимости от того, что он собой представляет. Это может быть и пруд, и ручей, и река, и водохранилище.

Качество застройки
Сейчас большинство домов покупается еще на стадии строительства. Это дает возможность контролировать процесс застройки, использовать свой технадзор, т.е может помочь вам избежать некачественных стройматериалов, отследить качество и сроки строительства. Однако и здесь можно столкнуться с определенными трудностями, считает Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости агентства элитной недвижимости TWEED: «Обычно застройщики не приветствуют, когда покупатели контролируют качество строительства и, как правило, не разрешают это делать в процессе. Наверное, это правильно, т.к. дополнительный контроль может затянуть сроки строительства на неопределенное время. Кроме этого, при покупке клиент принимает дом по акту приема-передачи. И как раз в этот момент он может нанять экспертов, поднять всю документацию по строительству и, если его не устроит качество, то по закону (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» - прим. редакции) потребовать устранить недостатки или вообще отказаться от покупки данного объекта. Это ситуация совершенно нормальная». С Еленой Перваковой соглашается и Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: «В целом застройщик не может запретить покупателю контролировать ход строительства, однако повлиять на его ход ему будет затруднительно. Это может быть связано с особенностями оформления объекта в собственность, когда до окончания строительства покупатель не является собственником участка и поэтому не имеет юридического права находится на территории участка». Не смотря на то, что специалисты видят некоторые сложности в возможности контроля качества строительства, все же не стоит сразу отступать. Как известно, клиент всегда прав.

Если вам повезло, и вам разрешили контролировать процесс строительства, то мы рекомендуем, в первую очередь, обращать внимание на культуру стройки. Ее отсутствие видно невооруженным глазом: отсутствие нормальных подъездов для строительной техники, свалки строительного мусора на участке. Хороший подрядчик никогда не позволит себе подобных вещей.

Инфраструктура
Определенных требований к наличию тех или иных объектов инфраструктуры на территории участка не существует. Застройщик, как правило, заранее заявляет о том, какие объекты будут построены на территории поселка, привлекая таким образом внимание покупателей к своему проекту. Покупая загородный дом, нужно четко понимать, для каких целей он будет использоваться – для постоянного, сезонного или в качестве дома выходного дня. В зависимости от этого можно предъявлять требования к наличию инфраструктурных объектов. Традиционно в любом поселке присутствуют такие объекты как гостевая парковка, охрана, служба эксплуатации, детские и спортивные площадки. По мнениею Марии Литинецкой, все, что выходит за рамки этого перечня, повышает стоимость домовладений. «На сегодняшний день требования к объектам внутрипоселковой инфраструктуры у людей различные и зависят от количества денег, которые клиент готов потратить на дом. В высоком бюджете клиенты обычно более требовательны к инфраструктуре поселка. При выборе поселка эконом-класса потенциальные покупатели обращают меньше внимания на этот аспект», - говорит она. Не смотря на то, какие объекты инфраструктуры и в каком объеме заявлены в строящемся поселке, их наличие нужно прописывать в договоре купли-продажи. К сожалению, не все застройщики готовы идти на этот шаг. Но если вы хотите застраховать себя от того, что девелопер проекта со временем решит отказаться от строительства фитнесс-центра или спа-салона, вы имеете полное право настаивать на указании в договоре всех объектов внутрепоселковой инфраструктуры.

Коммуникации
Если наличие тех или иных объектов инфраструктуры может изменяться в зависимости от поселка, то к коммуникациям предъявляются более жесткие требования, считает Елена Первакова: «Должны быть хорошие поселковые дороги, чтобы могли разъехаться 2 автомобиля, с тротуарами для пешеходов. Обязательно наличие ливневой канализации. Если ее не будет, то после дождя на дорогах будет скапливаться много воды. Непременно должны быть проложены сети, а именно электричество, канализация, газ, сделано внутрипоселковое освещение».

Обычно с наличием коммуникаций проблем не возникает, трудности могут проявиться в другом – не редки случаи, когда при прокладке дорог, установке пожарных гидрантов, размещении ливневой канализации нарушаются ГОСТы и СНИПы.

Этот момент необходимо проследить еще на этапе строительства, в противном случае, надзорные органы в лице СЭС или пожарных будут предъявлять претензии не к застройщикам, а к дачному кооперативу, членом которого будете являться и вы. По словам Генерального директора RODEX Development Валерия Мищенко, для того чтобы избежать проблем, стоит обратиться к специалистам: «Для этих процедур покупателю необходимо привлекать службу технического надзора за строительством или независимых экспертов. В случае нарушения нормативов, и не устранения их генподрядчиком, покупатель может в последствие осуществить данные исправления, но уже за свой счет». Он также отметил, что все сети в обязательном порядке нужно прописывать в договоре. Если продавец отказывается это делать, имеет смысл отказаться от покупки и найти более подходящий вариант.

Категория земли
Многие специалисты считают, что первое, на что стоит обратить внимание при покупке загородного дома – это категория разрешенного землепользования участка. Важно выяснить, находится ли земля в собственности девелопера, в какой категории земля находилась в момент покупки, будет ли осуществляться перевод, в какую категорию и с каким разрешенным видом использования. Валерий Мищенко советует не оставлять этот фактор без внимания: «Это необходимо в первую очередь для соблюдения законности застройки данного участка жилой недвижимостью, а также для понимания возможности прописаться в данном домовладение в будущем». Проблема прописки волнует и Марию Литинецкую, исполнительного директора компании Blackwood: «Категория разрешенного использования земель влияет только на простоту прописки: в категории «под дачное строительство» прописаться сложнее, поскольку нет четко установленной процедуры».

Долгострой

В последнее время мы все стали свидетелем множества случаев, когда люди, купившие недвижимость, сталкивались с грубым нарушением сроков строительства, а то и полного его прекращения. Проблема «обманутых соинвесторов» больше присуща городскому жилью, но и за городом никто от нее не застрахован. Для того, чтобы понять, насколько реально завершение строительства в заявленный срок, нужно ознакомиться с историей и репутацией компании-застройщика, считает Елена Первакова. «Здесь большую роль играет репутация застройщика. В первую очередь, необходимо навести справки, что за компания, какие объекты строила. Если при строительстве поселков, возводимых ранее, у застройщика не возникало никаких проблем и выдерживались сроки, то можно считать это определенной гарантией и в будущем», - говорит она. Немаловажную роль играет и финансовое благополучие компании-застройщика. Отсутствие средств на продолжение строительства может существенно отразиться на сроках. Однако не все компании готовы демонстрировать свою отчетность, говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: «Определить точное финансовое состояние можно лишь у тех компаний-застройщиков, которые являются публичными, то есть провели IPO. К сожалению, компаний, занимающихся загородным строительством, открыто публикующих финансовую отчетность немного». В нашей стране, в принципе, сложно быть в чем-то уверенным на 100%, и даже если вы заключаете договор с серьезной компанией, не первый год работающей на рынке загородной недвижимости, требуйте внесения отдельного пункта о штрафных санкциях при нарушении условий договора, касающихся просрочек этапов строительства и даты завершения проекта.

К сожалению, даже знание всех подводных камней, встречающихся в процессе покупки загородного дома, не может вам дать полную уверенность в том, что вы приобретете именно то, что хотели изначально. Поэтому напоследок хотелось бы дать еще один совет. Не полагайтесь на свое знание рынка при покупке, обратитесь к профессиональным риэлтерам. Только настоящие специалисты, многие годы посвятившие изучению рынка загородной недвижимости могут помочь вам не ошибиться в выборе и получить удовольствие от беззаботного проживания вдали от городской суеты.

 

ners.ru

 

Вернуться на главную страницу агентства недвижимости в Днепропетровске