основное меню

навигация по разделам
главная страницаглавная страница
вся недвижимостьвся недвижимость
дома в Днепропетровскедома в Днепропетровске
квартиры в Днепропетровскеквартиры в Днепропетровске
загородная недвижимостьзагородная недвижимость
коммерческая недвижимостькоммерческая недвижимость
земельные участкиземельные участки
архив объектовархив объектов
доска объявлений
объявления пользователейобъявления пользователей
регистрация пользователярегистрация пользователя
навигация по карте
поиск недвижимости по картепоиск недвижимости по карте
карта сайтакарта сайта
контактная информация
контакты, отправка сообщенияконтакты, отправка сообщения
заказ изготовления панорамзаказ изготовления панорам
Скачать Adobe Flash Player
Если у Вас не получается просмотреть недвижимость Днепропетровска в 3D проекции (панораме), вероятнее всего на Вашем компьютере не установлен Adobe Flash Player. Для его установки нажмите на логотип плейера (выше) или перейдите по этой ссылке:
специальные предложения
Продам двухуровневую VIP квартиру Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам двухуровневую VIP квартиру
Продам незавершенный загородный дом Продам незавершенный загородный дом
Продам незавершенный загородный дом
новости и статьи

недвижимость днепропетровска - статьи, новости

Застройщики завышают цены на квартиры

08.11.2010 09:15
Премьер-министр наконец-то согласился с мнением большинства украинцев о том, что застройщики завышают цены на квартиры. И поручил чиновникам найти и наказать виновных. Впрочем, о них уже давно известно и без всяких расследований – это как раз сами ненасытные строители и такие же госслужащие.

Премьер Николай Азаров наконец-то подсчитал, что украинские застройщики по-прежнему завышают цены на возводимые ими квартиры. Поэтому он поручил межведомственной группе во главе с вице-премьером Виктором Тихоновым разобраться с ценообразованием в строительной отрасли по всему комплексу составляющих, начиная от землеотвода, пишет Ugmk.info.

«Надо переломить ситуацию в строительстве», - заявил Азаров и отметил, что строительные организации завышают себестоимость работ и таким образом ограничивают спрос. А спад спроса не дает ресурсов для продолжения строительства – получается замкнутый круг. «Поэтому я поручаю министру регионального развития и строительства Яцубе, Госкомзему, региональным администрациям под общим руководством вице-премьер-министра Тихонова бескомпромиссно разобраться с ценообразованием в строительстве, со стоимостью земли и преградами по землеотводу под строительство», – заключил премьер.

Строительно-монтажная тайна
По данным Минрегионстроя, опосредованная стоимость строительства в Киевском регионе составляет 4,8 тыс. грн. за кв. м, в городах-миллионниках – около 4 тыс. грн. за кв. м. «Но это цифры ничего не имеют общего с себестоимостью при коммерческом строительстве. Этот показатель разработан для госзаказов», — разъясняет замминистра Дмитрий Исаенко. По его словам, чтоб получить среднюю рыночную себестоимость, нужно добавить к этой сумме еще около 25%. Правда, столичные игроки рынка считают, что нужно немного больше – около $1 тыс. на каждый кв. м.

Следует отметить, что ценообразование в строительстве – это тайна за семью печатями, к которой непосвященные не допускаются в принципе. А если и допускаются, то разобраться в специализированных терминологиях практически невозможно. Упрощенно можно разделить себестоимость строительства жилья на строительно-монтажные работы (СМР) и остальные расходы. По словам гендиректора компании «ТММ» Николая Толмачева затраты на СМР, т. е. затраты, связанные исключительно со строительством здания, в структуре себестоимости занимают около 70%.

Под остальными расходами (30%) подразумевается прокладка инфраструктуры, улаживания проблем с землеотводами, отчисления в пользу города и пр. Так, в отчислениях значатся: 10% от сметной стоимости объекта — паевое участие в развитии инфраструктуры города (отчисляется деньгами) и около 5% от общей жилой площади (отчисляет квартирами).

Немало проблем у строителей с прокладкой инфраструктуры. Компании-монополисты «Киевгаз» и «Киевводоканал» в технических условиях, которые выдают застройщикам, не скромничают. Подключиться к существующим сетям можно только по большому знакомству. В остальных случаях сети считаются и без того перегруженными, поэтому строителям рекомендуется продолжить новые. В свое время Василий Можар, будучи президентом ХК «Киевгорстрой», жаловался, что при планировании строительства очередных 100 тыс. кв. м жилья на Позняках столкнулся с проблемой подключения их к электричеству.

Но что там «Киевгорстрой» – сам министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба в процессе возведения в Конче-Заспе своего дома площадью 600 кв. м захотел убрать из-под окон обесточенный столб. «С меня потребовали заплатить 70 тыс. грн!», — возмущается он и добавляет, что каждая структура в Киеве имеет массу возможностей для поборов. Он уже попросил строителей собирать факты по задержанию выдачи документов и прочих злоупотреблений. Как только процесс сбора доказательств завершится, Яцуба планирует сразу же обратиться в генпрокуратуру.

Землеотводные проблемы

Землю застройщик может получить несколькими способами: через аукцион, по результатам решения местного совета и приобретя корпоративные права на вторичном рынке. По словам президента ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля, аукционы являются самым прозрачным механизмом покупки наделов и дает четкое представления о ценообразовании. Но процесс их нормативно-правового регулирования еще не завершен, поэтому местные советы опасаются их проводить. «У правоохранительных органов остается лазейка, чтобы предъявить претензии», — рассказывает он.

Чтобы получить надел через местный совет, необходимо пройти две сессии и обойти кучу кабинетов. Эксперты затрудняются сказать, какие шаги в первую очередь нужно предпринять для облегчения этой процедуры, потому что бюрократическая машина в этом случае работает на максимальной нагрузке. Например, управление Госкомзема в Запорожской области в августе издало приказ, обязывающий «стопроцентное добровольное прохождение» землеустроительной экспертизы. Сама процедура является не столько дорогостоящей, сколько лишней, потому что законом четко установлено, что ее проходят только в случаях установления границ между населенным пунктами, земель спецназначения и пр.

Поэтому зачастую застройщики стараются не связываться с депутатами и предпочитают вторичный рынок. Но и здесь не все так хорошо. По словам юристов, найти чистый с юридической точки зрения участок (особенно в столице) практически невозможно: где-то жители близлежащих домов противятся застройке, где-то – заповедная зона, где-то у надела два собственника. Беспроблемные земли с хорошим месторасположением продаются очень дорого, что сказывается на окончательной смете.

Существует еще вариант построить жилье на ведомственных землях, но тогда владельцу участка нужно будет заплатить квартирами 10-20%, а иногда и 30% от общей жилой площади проекта. «В идеале, Киевсовет на основании генплана должен выставлять земельные участки на продажу с четким указаниям параметров, что там должно быть построено», — говорит А. Кошиль. Чтобы достигнуть такого, нужно не только ослабить аппетиты чиновников, внести изменения в существующее законодательство, но и закончить земельный кадастр, который разрабатывается уже лет семь.

Аппетиты строителей
Д. Исаенко признает, что проблемы у застройщиков есть, но не считает их причинами остановки строительной отрасли. «Чтобы рынок заработал, нужны деньги», — уверен он. По его мнению, упрощения разрешительной документации способствует активизации рынка, но в меньшей степени, чем хороший инвестор.

Следует отметить, что не только поборы чиновников стимулируют рост себестоимости – виноваты и сами застройщики. Так, один их столичных девелоперов вспоминает, как до кризиса велись строительные работы. «Раньше бетон нужно было заказывать за три недели. В назначенный день бетономешалка приезжает, а строителям она пока еще не нужна. Ну не успели они дойти до нужно этапа. Что делать? Не будет же машина сутками мешать бетон и ждать рабочих. Обычно бетон просто выливался на обочину и заказывался новый», — рассказывает он.

Дополнительные затраты застройщиков беспокоили мало: цена жилья росла каждый день. Зачастую строители даже не подозревали, какой будет окончательная себестоимость. Более того, многие из игроков развивали свой бизнес по принципу пирамиды: привлеченные для строительства дома деньги вкладывались в покупку земельных участков или направлялись на развитие других проектов.

Конечно, кризис научил их расчетливости и аккуратности, но менталитет не изменился. Не будет украинский строитель в отличие от западных коллег работать за 3% годовых. Ему и кризисные 15% малы. Именно из-за непомерного аппетита застройщиков и их безответственности множество домов до сих пор не достроены. И банкиры, которые кредитовали эти объекты, не знают, что делать с залоговыми квартирами в недостроях. Финансисты получили хороший урок и еще не скоро согласятся кредитовать строительную отрасль. И выводы межведомственной комиссии, какими бы они ни были, вряд ли их переубедят.

 

ugmk.info

 

Вернуться на главную страницу агентства недвижимости в Днепропетровске